本文来自合作媒体：一点财经（ID：yidiancaijing），作者：周怡，编辑：穆白。猎云网经授权发布。
“明星职业经理人”陈凯终究还是没迈过三年的坎儿，只是这次“错付”竟只有半年。
能以120万元的“微薄”年薪吸引明星职业经理人的加盟，这个公司并不简单。作为地产界的“黑马”，新力控股集团有限公司(HK:02103)几年时间实现了业绩突飞猛进，并在“恰当”的时间点实现了负债率的急剧下滑。
只是，新力地产的狂飙突进留下了太多的“后遗症”，负债高企、现金无法覆盖短债、融资成本走高、现金压力大，是其现实境况。
而其负债率的陡然下滑也似另有玄机，去年和今年上半年的公司业绩报中依稀可见通过少数股东权益调控利润等降负债“手法”。
经历了一个个“流水的将军”后，新力又赶上了“三道红线”的压力，那么新力靠什么“越来越好”？
“闪离”的明星经理人
对“明星职业经理人”陈凯而言，三年似乎是个绕不过的坎。2012年任职阳光城总裁，2015年离职，2017年赶赴中南置地“救场”，三年后再次“出走”。
于是，当陈凯入职新力的消息传出时，外界最大的疑惑是陈此次“托付”能否超过三年。最终，陈凯用事实回应外界，半年就到了极限。
作为地产圈的红人，陈凯一直名声在外。一位长期从事地产行业的内部人士对《一点财经》透露，陈凯行事果决、雷厉风行，人也比较正，比那些纯粹混名声、贪污受贿的职业经理人好太多。
陈凯也在50岁时给自己定了一个目标，“不唯利是图”。这样一位能力过硬又“正义凛然”的操盘手为何总是飘摇不定呢？
作为曾被中南建设（中南置地母公司）董事长陈锦石“三顾茅庐”请来的“贵人”，陈凯看似是公司的二把手，风光无限，但实际上陈凯的名字甚至都没有出现在中南建设（000961.SZ)2017年的年报里。
有人说，当年陈锦石挖来陈凯主要希望他做几件事：一是对中南进行架构梳理，使其由家族式企业架构过渡为市场化公司架构；二是充当“活广告”，为中南招贤纳士而更重要的则是为业绩“注水”。
最终，在陈锦石与其女儿陈昱含的交接中，职业经理人陈凯黯然离去。
而选择新主新力，陈凯被多家媒体报道其甘愿拿120万元年薪的背后有着地产圈“最贵的赌局”：新力在2022年前进入销售额榜15强，且业绩不做假，陈凯则能拿到10%股权。
碧桂园执行董事兼总裁莫斌年薪达到了4443.6万元，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德年薪则为2784.3万元，同等“量级”的陈凯“屈身”新力，说没有其他缘由谁信？
然而，克而瑞排行榜显示2019年中国房地产企业权益销售额TOP15门槛为1818亿元，这让陈凯的挑战看起来太不可思议，毕竟新力地产2019年权益销售金额仅689亿元，排名第42。
要让负债800亿元的新力在三年后“干净”地打榜TOP15，陈凯难道没有一点点信心吗？半年就做了“逃兵”，可这解释不通陈凯半年前的选择？
“六个月是必须下决心的时间点，这个时候下决心成本相对低”，“闪电”出走时，陈凯留下的这句话，耐人寻味。或许他只是不想再重蹈中南置业那段被疑似业绩“注水”的旅程。
或许新力最初挖来明星职业经理人正是要为这看似不可能的业绩飞跃找到一个合理解释和背书，陈凯的光环应该可以盖过企业非理性增长的细枝末节。
于是，陈凯的“错付”只充当了新力半年的“活广告”。
“黑马”后遗症
新力地产在陈凯的闪离之后突然成为业界坊间的舆论中心，这家房企究竟是何来头？
作为区域性房地产企业，新力集团在圈里算是“晚辈”，2010年才刚刚成立，2012年第一个项目销售额仅仅为1.29亿元，两年后新力销售额也不过增至8亿元，根本望不见行业TOP100的“尾灯”。
但2016年新力地产突然突破百亿大关，当年销售金额竟高达161亿元；2019年新力控股集团（02103.HK）登陆港股市场，并在当年度实现合同销售金额914.22亿元。可谓火箭速度。
其招股说明书显示，2016-2019年，新力营收分别为22.23亿元，52.41亿元、84.16亿元、269.92亿元；同期净利润则分别为6243.7万元、9502.1万元、4.14亿元、19.57亿元。
不难看出，新力规模猛增的同时，净利润却没有同步飙升。即便是2019年净利润较前一年增长近5倍，其净利润率也仅为7.5%，远低于行业平均10%的净利润水平。
此外，销售规模的骤然放大也为公司带来一系列“后遗症”。数据显示，2016-2018年，新力的净负债率分别为190%、270%、240%。2018年中国上市房企净负债率榜单中，平均净负债率仅为78.4%，而新力的净负债率比行业均值高出两倍。
且其高额的负债中，短债占比很高。万得数据显示，2016-2019年，新力短期贷款及长期贷款当期到期部分金额分别为30亿元、92.5亿元、92.2亿元、116.4亿元；而同期现金及现金等价物余额为7亿元、28.7亿元、70.8亿元、105.6亿元，现金远无法覆盖短债。
数据显示，2016-2018年，新力尚未偿还的银行及其他借款总额分别为64.38亿元、166.76亿元、215.11亿元。
其中，信托、资管公司和其他金融机构的贷款占很大一部分。截至2020年3月底，还有28项信托融资未偿还。
此外，2016-2019年，新力经营活动产生的现金流净额分别为-20.4亿元、-65.5亿元、17.2亿元、-38.4亿元，四年中三年现金流为负。
上述种种数据，意味着新力地产的成长性并不是建立在一个牢固的基础之上，相反其随时可能会出现资金链崩溃。
新力的“神奇”指标
2019年至今年上半年，新力的资产负债率突然大幅下降，这一看似可喜的信号背后却隐藏着更多玄机。
数据显示，2019年，新力的净负债率从240%骤然下降至67%，今年上半年进一步下降至66.2%。
一般而言，随着地产公司规模扩张，借贷成本和负债率会同步出现下降，而新力规模扩张后，负债率骤降的同时融资成本却持续走高。
万得数据显示，2019年新力贷款平均利率为9.2%，而今年上半年，新力发行了两笔公司债，规模分别为2.1亿美元、2.8亿美元，利率分别为10.5%和11.75%，融资成本均超过了10%，在规模千亿元左右的房企中，新力是今年上半年发行美元债成本最高的一家。
那新力是如何实现负债率下降的呢？数据显示，2016-2018年，新力少数股东权益分别为2.27亿元、6.71亿元、8.17亿元，同期少数股东损益分别为6844万元、1.83亿元、1.41亿元，较为平稳。
而到2019年，“神奇”的事情发生了。其少数股东权益从8.17亿元暴增到67.29亿元，几乎呈几何级增长，而少数股东损益却从1.41亿元下降至5651万元。
“一增一减”之间，新力净利润扩大的同时，权益减少，负债率下降的目标完美实现。更为“巧妙”的是，股权转让和质押也是其降负债的一大法宝。
例如，今年4月，江西新力和江西瑞达各持股50%的南昌威汀引入新股东芜湖点瑞，一周后，新力将其持有的南昌威汀的剩余股份质押给芜湖点瑞。
股权转让和质押让新力通过降低持股比例，实现部分子公司财务不再并表，从而有效降低表内负债。同时，转让及质押股权所得能带来增量融资。
值得注意的是，新力2019年年报里公布的合营和联营企业名单本身就是疑点重重。例如，其联营企业之一江西秋念的控股股东及上级股东都是在江西秋念成立几天前匆忙成立，且与新力“共用”邮箱，这究竟是合作伙伴还是披着“外衣”的内部人呢？
华西证券曾指出，如果房企的项目合作方非房企，如个人、金融公司、其他业务关联方等，则大概率存在明股实债的情况。
实际上，周玮珑、邓平，雏雅静、万明华、许清华等等这些突然出现在新力合作名单上的名字，每一个名字的背后恐怕都有着别样的故事。
“流水的将军”
面对这份“千疮百孔”的业绩，陈凯最终选择抽身而退，而在新力发展中选择出走的远不止陈凯一人。
近一年多时间里，新力已经出现了多位核心重臣的离去。上一个离职的高管是新力首席财务官王炎。
去年5月，新力向港交所递交了上市申请，没过多久在上市过程中发挥关键作用的首席财务官王炎辞职，同样入职仅为半年。对此外界众说纷纭，“新力财务压力太大”是最多的一种解读。
今年5月，从新力离职的还有公司执行董事兼副总裁佘润廷。这位有过万科、协信等房企工作经验的高管曾是新力的“重臣”，在公司投资、运营、营销等核心工作中发光发热，为新力上市更是立下汗马功劳。
对于佘润廷的出走，外界传言可能因其和张园林、陈凯等的管理风格不同。实际上，领导层间的管理风格最难契合，陈凯的离任多大程度是因为与张园林不和，也是外界颇多猜测的谜题。
陈凯离职时曾直言，其与张园林在管理风格和方式上各有特点，但这半年来对新力做的调整确有效果，希望“公司越来越好”。
而今，房地产行业的集体入冬使新力雪上加霜。8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，坐实了此前业内多次传闻的“三道红线”，房企融资压力陡增。
一个个“明星级”人物出走后，新力的实际控制人张园林重新掌舵，从幕后走到台前，但这个靠“胞兄胞弟”发家的江西老板又能对“千疮百孔”的新力带来什么样的改观呢？
今年上半年，新力合约销售额中权益销售额占比仅为48.38%，希望新力“越来越好”不是通过新一轮的“业绩注水”。
结语
入职仅半年，“明星职业经理人”陈凯就“闪电离职”，留下“越来越好的公司”。能以120万元的“微薄”年薪吸引明星职业经理人的加盟，这个公司并不简单。
飞速的业绩增长和急剧的负债下降使其面临“业绩注水”的质疑。而挖来陈凯本身是否就是为其新一轮“业绩注水”做打算呢？经历过一个个“流水的将军”后，愿重新出发的新力真的能“越来越好”？
