【猎云网（微信：ilieyun
）北京】11月29日报道（文/秋水）
表面上看，长租公寓做的是收房和租房的生意，但其背后是复杂而庞大的房屋资产管理产业。中国的长租公寓市场虽然在近两年来不断获得资本的加持，但仍处于起步阶段。相比而言，美国和日本的房屋租赁市场则已经步入了相对稳健的发展阶段，具有一定的前瞻性。
一、日本大东建托成功法则：整合产业链，形成业务闭环，不断优化租住体验
在这方面，位于日本的大东建托是先行者，这家成立于1974年的建筑与房屋资产管理公司，从房屋租赁业务起家，而后依靠整合产业链，业务版图不断扩张。囊括了房地产、财务贷款、房屋租赁、物业、液化石油气、建筑、钢铁、新能源（主要是电）、护理（老人、儿童）保险、信托等多项业务，形成服务、金融、供应链闭环。由此，大东建托成为日本排名第一的资产管理公司，管理住宅近百万套，占据着最大的市场份额。
而日本房屋租赁市场的成熟度，也给予大东建托有充分的空间去提升租房体验。譬如大东建托联合建筑师藤本壮介，打造的“租赁住宅大厦”，将个人的居住空间最小化，厨房、浴室、家庭影院、书房、庭院等公共空间最大化，租客可以在高端的公共空间中享受更优质的租房体验。
二、美国EQR成功法则：大规模融资并购，将低收益资产剥离，退出非核心市场
作为美国最大的公寓REITs公司，EQR的成立要追溯到1969年。而自1993年成功在美上市之后，EQR进行了大规模的融资，长达7年的收购也就此开始。擅用资本力量EQR迅速扩张，而后坐享规模效益，因为更拥有话语权，EQR的运营成本被大幅降低，同时商业外延不断扩大。2000年开始，EQR不再像之前那样大举进军房屋租赁产业，而是开始将低收益资产剥离，并放弃非核心市场，专注于在核心市场收购高品质资产。
五十几年过去了，现今的EQR市值达216.84亿美元，在全美拥有300多处物业、11万套公寓，牢牢掌握着加州、旧金山、纽约、华盛顿、波士顿、迈阿密等核心城市的市场份额，覆盖白领、蓝领、老人、学生等多样化的人群，网上签约率能达到65%，租金回报率在8%－12%之间。
三、中国长租公寓：一个正在崛起的市场
大东建托和EQR，一个是形成独立的产业集群，另一个对用金融杠杆的合理利用，均有可取之处。但是，中国长租市场的情况又大不相同，现阶段主要是利用包租的方式来控制房源，间接持房，所以需要投入相当大额度的资金，且盈利模式还处于摸索期，尚未实现规模效应。但是，巨大的市场需求和可预期的市场规模，无不吸引着大批的房地产商、互联网从业者、房产中介的觊觎，品牌长租公寓早已成为一片创业高地。
无论创业还是投资，首先要看清行业的结局，为了达成这个结局而制定战略。在公寓行业的众多猜想和预测中，爱上租的创始人兼CEO童浩早已拨开云雾：“公寓行业的终局是新型房屋资产管理，核心竞争力在于管理的资产规模和风险控制能力。”因此，他为爱上租定下的slogan是：让居住简单有趣，让物业安全增值。他还为爱上租团队定下了一个长期的目标——做中国最大的公寓运营商。
为了实现这个目标，爱上租在成立不到2年的时间内便进驻杭州、上海、南京、苏州四城，管理房源数量超过4万多间，整个团队扩充至2500多人，成为公寓行业第二大规模的运营商。然而，现有的发展规模还远不及童浩的未来设想，在这片蓝海市场中扬帆远航，爱上租的征途是星辰大海。
四、爱上租——做中国最大的公寓运营商
童浩告诉猎云网：“中国未来有3亿套公寓，其中6000万套为出租房，对于终局而言，爱上租会管理到800万套，2000万间，租金规模约4000亿，4%的年利润，大约为120亿元。”
他还透露，在公寓行业的终局中，爱上租会集新型终端连锁、新硬件入口、新社群、新金融资产端于一体，以轻资产模式做新型房屋资产管理。
1、新型终端连锁
4年进入19城是爱上租四年规划中的重要战略，按照预估，爱上租管理的房源量将达到1562568间，分布在全国的线下门店数预计在1450间左右。此外，童浩还抛出了“新型终端连锁”的概念，即新型的连锁公寓，爱上租作为终端，输出标准化的管理、培训、装修、营销、服务等。
在这个过程中，已经被验证成功的721模式必然会发挥巨大的作用，包括70%的非标准服务公寓：业主把房源交给爱上租，由其进行管理运营服务；20％的标准化品牌公寓：业主把房源交给爱上租，由其进行标准化装修后出租；以及10%的C2C公寓。
在721模式中，爱上租能够实现相对轻资产的规模化扩张，以及强有力的品牌输出，为建成新型终端连锁提供支持。
2、新硬件入口
智能家居在消费升级的趋势下被赋予了很高的期望，而品牌长租公寓作为一种全新的租住体验，有机会大量地引入智能家居产品。目前使用频率最高的是智能门锁，只要输入指定的密码，或在手机APP上简单操作，租户就可以打开房门，免去掏钥匙的繁琐步骤。
事实上，除了便于租客使用，对于爱上租等公寓运营商而言，使用智能门锁的更大意义在于践行一种更为智能化和人性化的管理和服务，小到门锁、绿植，大到家具家电、三表抄送等，都可以实现智能化。当然，用户体验、资金成本、安全性、稳定性、维修维护等等都需要经过充分地考虑、精密的测试，最终形成合理的方案。
智能家居这一新硬件的广泛使用，可以让爱上租所管理的数万间公寓形成一个庞大的物联网，让原本封闭的空间与外界形成连接，数据的打通让爱上租有机会加深对租户行为习惯的了解，从而不断优化自己的产品和服务。另一方面，随着新型硬件产品的发展成熟，智能家居的使用会让租户的生活更加安全、可控、方便、高效和智慧。
3、新社群
按照四年规划，2019年的爱上租将会持有近160万间房源，与之对应的是数以百万计的租客规模。居住是人的基本需求，而社交是人的刚性需求。住在同一个屋檐下的租客们，有更多的时间和机会来建立联系，爱上租也瞄准了这一点，因而特别看重对公寓公共空间的打造，力求为租客营造更利于社交的公共环境。除此之外，他们会定期举办多场线下活动，促进租客之间成为朋友，并进一步尝试在线上和线下为租客建立社群。
社群的建立并不会让租客的生活发生根本的改变，但是，它可以提升租客的租房生活质量。社群的形成很大程度上取决于租客的爱好和职业，这种高质量的关系可以反哺租客的工作和生活，譬如建立商业合作、共同发展兴趣爱好、甚至成为无话不谈的密友、恋人等等。
这对爱上租而言是极为利好的，因为一旦租客之间因为社群而形成密不可分的联系，租客与爱上租平台之间的粘性也会在无形中被强化，大大提升了续租率和转借率。
4、新金融资产端
公寓行业需要投入的资金规模庞大，虽然风投在这一行业的投入数以亿计，但依然无法支撑整个行业的持续发展。在资金的重压之下，一些长租公寓运营商开始脱离资本的“哺育”，向金融服务倾斜。譬如爱上租，在今年4月获得巨鲸资本的1.01亿元A轮投资后，依然在推进租约证券化和房租分期等金融方案。
简单来说，租约证券化就是将业主的合同及租客的合同打包成一个资产包，向银行换取等值的资金，提前收回应收款。信用租房则是银行一次性将一整年的租金付给爱上租，再由租客逐月返还并支付利息。
怀抱着打造新金融资产端的构想，爱上租期盼美国的公寓REITs模式能够在中国成为现实。REITs模式通俗来讲，就是通过资本市场，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。爱上租作为公寓的运营者，收取一定的管理费。
对于爱上租而言，新金融资产端意味着将金融的玩法完全注入房屋资产管理之中，首先用更便宜的资金来持有更多的资产，而后以规模效应来获利。
写在最后的话：
长租公寓的黄金十年已经悄然开始，相信大多数的从业者都在试图窥见它的终局，并尝试为实现这个终局做最优的路径规划。
当这个行业能够以互联网＋房屋资产管理这种轻模式来运行的时候，长租公寓的运营者将会抽出更多的精力去拥抱它的未来，譬如新型终端连锁、新硬件入口、新社群、新金融资产端。关于如何在公寓行业的终局中做中国最大的公寓运营商，这就是爱上租的答案。
