本文来自合作媒体：华商韬略，作者：杨凯。猎云网经授权发布。
海南的面前，是星辰大海，而不只是购物天堂。
海南自贸岛的政策红利，兑现速度比人们想象中来得更快。
《海南自由贸易港建设总体方案》公布一个月后，6月29日，财政部、海关总署、税务总局又联袂发布《关于海南离岛旅客免税购物政策的公告》，自2020年7月1日起正式实施。
其中，针对普通消费者的两条，力度尤其大：
1、离岛旅客每年每人免税购物额度从3万元提升至10万元，不限次数，且取消单件商品8000元免税限额规定；
2、离岛免税商品品种由38种增至45种，其中新增加了手机、平板电脑等电子消费产品以及酒类、茶叶等。
究竟能省多少钱？
以顶配的iPhone 11 Pro Max为例，苹果官网的售价为12699元，而海南免税店价格仅为10210元，省了2489元。
海南免税店的优惠力度甚至比购物天堂香港还大。
以iPhone 11 Pro Max 256GB版本为例，苹果官网的售价为10899元，港行售价约为9845元，而海南的免税售价为8625元，足足比香港便宜了1200元。
目前来看，海南的免税政策力度已经超过香港。
香港虽然仍是全国唯一“零关税”地区，但它没有离岛免税政策。
内地旅客赴香港购物时仍要遵守海关规定：即在境外获取的个人自用进境物品，总值限制在5000元人民币以内。同时，烟草制品、酒精制品以及国家规定应当征税的20种商品等还需另按有关规定办理。
消费者已经跃跃欲试。数据显示，2020年5月海南免税品实现销售额19.77亿元，同比增长147.9%。
一个新的购物天堂似乎正在冉冉升起。
资本市场对新政的反应比消费者更加疯狂。
除了早前已经启动的海汽集团、海德股份、海航基础等海南自贸港概念股，免税概念股也被点燃。
近5个交易日里，A股免税概念板块累计涨幅达到21.6%。
其中，海南免税业务的独家经营商中国中免作为最大的受益者，自新政公布以来连拉数个涨停，股价在短短5个交易日里从127.3元每股大涨至182.75元每股，涨幅高达43.56%，创下历史新高。
拟全资收购珠海免税，即将成为国内第二家上市免税企业的格力地产自5月底复盘以来，股价从5.3元每股大涨至14.38元每股，涨幅高达171%。
王府井、凯撒旅业、众信旅游、广百股份、百联股份……但凡跟免税沾边的个股都应声大涨。
免税经济究竟有多大想象空间？又能给海南带来多少改变？
01天时地利人和
目前，中国基本上还是一块免税经济“处女地”，市场规模刚刚超过540亿元，与国民消费力完全不成比例。
2019年，美国的国民消费总额达到5.7万亿美元，约合40万亿人民币，比中国高出10万亿。
除了收入水平和信贷体系外，免税经济是美国强大消费力的又一重要支撑。
美国目前有阿拉斯加州、特拉华州、蒙大拿州、新罕布什尔州和俄勒冈州5个免税州。
此外，其它各州也有部分商品免税政策，比如，明尼苏达州、宾州、佛蒙特州、新泽西州的服饰都免税。平日里，美国各州的免税日或免税周末活动也是层出不穷。
这很大程度上，帮助美国将国民消费“锁”在了国内。
还有一些国家，会利用免税政策吸引海外消费，同时拉动旅游业发展。日、韩是其中典型。
韩国发达的市内免税店系统极大地刺激了跨境旅游的发展。比如，公认的最令人失望的境外旅游城市之一——韩国首尔，每年的跨国游客仍超过1400万人次，其中相当一部分游客都是冲着免税店去的。
目前，韩国免税市场规模已经超过1400亿人民币，其中7成都是中国人贡献的。
相比之下，中国的免税经济才刚刚处于萌芽期。
我国的免税资质是以牌照的形式发放给专营公司，具有高度垄断性。
目前，我国具有免税资质的企业只有7家，分别是：中免、日上免税、海免、珠免、深免、中出服、中侨。
其中，中免、日上免税、海免均为中国国旅旗下企业，其市场占有率接近90%。
国内的免税经济运营模式主要有两种：市内免税店和机场免税店。
市内免税店主要针对的是外国游客和我国出境居民。中国公民必须凭借180天内入境记录，才可以在店内购买商品，且额度只有5000元。这就注定了市场规模很小。
机场免税店虽然没有太多限制，但是渠道的稀缺性推高了经营成本，机场免税店的租赁合约采取的是保底+扣点的方式，以上海日上免税行浦东为例，扣点率高达43%；再加上免税品种有限，议价能力差，经过中间批发商的加价后，机场免税店的价格其实并不便宜。
这导致，中国消费者目前在中国机场免税店的消费比例仅9%。
中国消费者的免税消费需求在国内难以满足，就转而选择了海外。2018年，我国旅客境外消费额达到2773亿美元，大约37%发生在免税店中，免税消费规模约7250亿元人民币。
面对这么大的蛋糕，很多地方政府都跃跃欲试。
广东和上海均曾提出过建立离岛免税政策的想法，但未能获批。
2011年，海南正式实施离岛免税政策，成为世界上继日本冲绳岛、韩国济州岛和中国台湾的马祖、金门之后，第四个实施离岛免税政策的区域。
此次免税新政的提出，将进一步巩固海南在免税购物方面的优势地位。
而全球新冠疫情的爆发，导致国际航班大幅缩减，中国消费者出境次数大幅减少，势必会让大量海外免税消费被动截留国内，消费回流是大势所趋。
眼下的海南占尽了天时地利人和。
如果免税新政能够把一部分中国天量的消费潜在需求留在海南，对于自贸港建设和海南国际旅游消费中心建设都会有极大的促进作用。
02购物天堂?
免税新政下，受益最大的是海南的旅游业和零售业。
但购物天堂对于海南而言，绝非终点站，充其量只是停靠站而已。
事实证明，大多购物天堂都难以持续发展。
1997年香港回归后，在短短几年时间里接连遭遇亚洲金融危机、美国“911”事件和非典的冲击，经济陷入低迷。1997-2003年，香港GDP的平均增长率只有2.09%。
直到2004年，内地与香港正式签署CEPA协议，香港经济才得以恢复元气。
2004年，香港经济增速从前一年的3.06%，猛增至8.7%，并连续4年保持在6%以上。
CEPA协议的核心是尽快实行0关税，提高内地与香港的经贸合作水平。
香港经济的四大支柱——贸易及物流业、金融服务业、旅游业、专业及工商业支援服务均因此受益。
一系列的免税政策让香港零售业进入黄金时代。到2013年，香港零售销售总额达到4940亿港元。
与之相伴的是，香港地产业的狂飙猛进和商铺租金的激增。
结果是，大部分钱都被“包租公”“包租婆”们躺着赚走了。
可是，随着内地的逐渐开放和日韩等国汇率的持续贬值，香港自由港的优势逐渐淡化，“购物天堂”的黄金年代开始走向终点。
2014年开始，香港零售销售总额持续下跌，近7年来几乎是0增长。
香港零售业进入冷冬，高昂的租金压垮了大批商户。
连茶餐厅都败下阵来。2003年“非典”爆发，香港一万多家餐厅倒闭了五分之一，只有茶餐厅屹立不倒。但香港人没有想到，茶餐厅没有败给“非典”，却败给了房租。
2013年以来，大批茶餐厅被迫关门。
以铜锣湾老店利苑茶餐厅为例。利苑刚开业时，这里的房租是2000港币，到2010年已经变成30万。2013年利苑关门时，房租又翻了一倍，成了60万。
此时的铜锣湾，每平米每年的租金约16.6万元，连续数年蝉联全球最昂贵铺租市场。
如今，Prada、LV都因承受不了租金被迫关店。2020年6月，Prada在香港铜锣湾最大的门店租约到期后关店。过去7年里，这家店每年的租金高达1.08亿港币。
彭博社预测，如果房东不能提供更多的租金减免，且销售得不到改善，到2020年底，香港将有四分之一的商店可能消失。
香港零售业最终的获利者是地产大亨。
铜锣湾最大的地主、利希慎家族的第四代掌门人利蕴莲，2018年光是租金就收了25个亿。
不仅如此，在地产权贵们的绑架下，过于依赖免税红利的香港故步自封，错过了互联网、硬科技等一个个发展机遇。
1999年，时任香港特首董建华接连推出数码港计划和“硅港”计划，希望发展新经济产业，最终都被地产商们搞黄了。
残酷的现实是，香港至今没有一家拿得出手的互联网企业。很多人甚至连网购的习惯都没有。2014年，香港政府从15岁以上的市民中抽样，发现只有四分之一的人在一年内网购过。
当一河之隔的深圳发展成为“中国硅谷”时，拥有中国顶尖教育资源的香港在科创产业上却几乎毫无建树。过去4年，科创产业在香港GDP总值中的占比只有0.7%。
无独有偶，直接跳过制造业的“购物天堂”迪拜最终也成了“空中楼阁”。
这些年，迪拜沉迷于利用全球最优惠的免税政策和精心包装的土豪经济吸引外国人去旅游、消费和置业。
免税是真的，但各种奇奇怪怪的收费和罚款也是真的。
在迪拜，空调滴水要罚100迪拉姆（约合183元人民币）；在公共交通工具上进食、饮水或嚼口香糖要罚100；汽车脏没清洗要罚500；在阳台上晒衣服罚500-1500……
物业费贵得离谱。一套80平米的公寓，一年物业费要15400元；同样大小的酒店公寓要46200元。上门换个灯泡，收费200迪拉姆，折合人民币366元。
发现被坑的英国、印度、巴基斯坦投资者相继跑路。
供需严重失衡的迪拜房产似乎到了崩溃的边缘。2015年以来，迪拜房价跌了超过30%。
全网充斥着的迪拜投放的软文，正等着中国人去接盘。
32年前，海南成为经济特区，10年前又被加封国际旅游岛，却屡屡因为急功近利浪费了一手好牌。
这一次，海南必须警惕固步自封或急功近利，避免走上香港和迪拜的老路。
03一起去海南
免税新政公布后，网传大批炒房客又涌向了海南。抢房一幕，重现江湖。
海南的房产又要火了？
答案是否定的。
过去两年，海南以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。海南省委书记明确表示：“海南不能成为房地产的加工厂。”
2018年，海南实施了史上最严全域限购；2019年，海南取消3.1万亩存量商品住宅用地；2020年，海南回收土地、取消预售房，调控再升级。
事实证明，地产业非但救不了海南的经济，相反还在拖累经济转型。
海南的地产大部分属于旅游地产，这些一年只住几天的投资客把房价炒得虚高。结果本地人因买不起房被迫流出。
同时，过高的房产投资对生产类投资具有明显的“挤出效应”，造成产业发展内生动力不足。
地产业一直在蚕食海南的经济增长潜力和动力。
2018年，全岛限购后，海南房产开发投资下降了16.5%，销售面积下降了37.5%。
海南房地产投资占GDP比重也从2017年的46.%下降到35.5%，但在全国范围来看依旧很高。2018年，重庆房地产投资占GDP比重是20.86%，浙江是17.7%，广东则只有14.82%。
海南想要发展就势必会持续调控房价。
旅游业是海南自贸港的主打产业之一，自贸港的定位也是国际旅游消费中心。
但长远来看，免税对旅游业和零售业的利好，对海南来说只能是锦上添花，并不能真正意义上帮助海南逆风翻盘。
海南的旅游收入增速已经连续多年保持在10%以上。2017年，旅游业对海南国民经济的直接和综合贡献度分别达到12%和28%。
可结果是，海南GDP增速连年下滑。2015年以来，海南GDP增速从8%左右一路下滑到5.8%，低于全国平均水平。
海南的GDP常年全国倒数第四，仅高于宁夏、青海和西藏。2019年，海南GDP总量5308亿，按城市算都排在42位。
手握各类政策红利的海南为何会在全国成了吊车尾的存在？
问题出在经济结构上。
2019年，海南第二产业的比重大约只有20%，和农业相仿，远远低于全国39%的平均水平。
理论上，自贸港的政策扶持会对全国乃至全球的人流、物流、资金流产生虹吸效应。
但是海南在产业生态上的固有硬伤不是一时半会儿就能弥补的，想要发展国际贸易、高新创业主导的产业模式还为时尚早。
眼下，海南最缺的是：人口和人才。
海南的面积为3.54万平方公里，但常住人口只有945万。而不远处的深圳面积不足2000平方公里，却拥有1343万常住人口。
没有人，就没法建立规模化的配套的企业体系和城市生活体系。
海南的第二产业就很难发展起来，地产业也很难进入良性循环。
上世纪90年代，地产泡沫破灭后，海南也曾引进过木兰摩托、海马汽车等项目，但因为缺乏相应的人才和配套的物流和产业链，发展步步维艰。
眼下，海南包括房产调控和免税、自贸港建设等一系列政策动向的目标相当明确：吸引人才，增加常住人口。
海口、三亚、琼海需要五年社保或个税才有资格买房；其他原本未限购区域要求两年社保或个税。全域限购政策针对的是岛外投资客，对于常住人口构不成门槛。
最高15%的个人所得税优惠政策明确要求纳税人每年在海南居住满183天，明显是为增加常住人口设立的。
未来，一系列优惠政策势必会吸引一批企业入驻，带来更多就业机会。
房价降下来，工作机会准备好，海南“打扫干净屋子”，就等“客人”上门了。
