猎云网注：本文节选自执一资本创始合伙人李牧晴的演讲。文章表述了李牧晴对整个居住行业的现状解读、对未来趋势的判断和他为什么认为青年公寓将是一个好的投资机会。本文转自微信公众号：zhiyivc，原文连接。
执一资本从建立初就有一个投资理念，以那些还没有被互联网改造的服务行业作为投资目标。居住领域就是一个还没有被改造的很好的行业。家庭中第一需求都是与房子有关的，任何行业的发展都需要三个基本条件，硬件、软件、服务，过去十几年大家不断攒钱买房解决自己的硬件需求，有了一个水泥造的空间，但是他们的第一次装修水平普遍不高，很多家庭现在刚刚还清房贷，可以喘一口气把家里打扮的漂亮一点，开始解决软件的问题，而居住服务的问题还没有被解决，所以这其中产生了很多机会。执一资本的投资团队曾在这个领域投资了四家公司，链家、我爱我家、房多多、途家网。
我们为什么会投资这些公司，因为他们做对了两件事：一是他们找到了一个可盈利的经济模型，无论是新房交易还是二手房交易，在这个模型中都是可以盈利的。
第二件事是完成规模化和最大的密度覆盖，比如链家在北京有50%的市场占有率。但是居住领域的公司还有第三件事没有做到，就是打造出使用频率高的产品，租房明显是比买房频率要高的，这种发展业态已经在汽车领域逐渐出现了，我们发现这种趋势在居住领域也开始蔓延，很多人家中厨房越来越小，更多人不需要洗衣机了。后面大家是不是可以不持有不动产，甚至不固定的租房，租房时像住酒店一样拎包入住，这些我们都有待观察。
中国现在有将近2.5亿套的房子，但是每年被交易的房子很少，每年只有500万-700万套被交易，其中三分之一是拿出来租赁的。
这一数据说明中国居住领域的资产管理和金融还有很多机会，中国和美国、日本等国差距还很大。资产管理更加偏重于服务，这里面包括租赁，也包括装修。国内的长租、短租领域都还没有出现过上市公司，但是美国已经有三家上市的长租公寓公司了，而且经营时间超过40年，最大的那家已经超过200亿美金的市值，第二第三家也分别有50亿和30亿美金的市值。在这种情况下，青年公寓很可能是居住行业新的价值洼地。
中国居住领域的资产管理和金融还有很多创新的空间
1居住领域有什么变了？
- 租房与买房间的替代性越来越强
房价上升太快，更多的年轻人做出购买新房的决策就越来越难，租房却越来越方便，甚至可以拎包入住，就像外卖替代了大家的厨房一样，租房替代了更多年轻人买房的需求。
从美国社会住房需求的变迁来看也是一样，“租房”一定会演变成一个规模化的产业和被社会所认同个人资产管理方式。
- 单身逐渐成为一种流行
更多的人选择单身，这也是社会进步的趋势，在日本、韩国、东南亚地区，40岁不结婚的人的比例都在攀升，在中国，单身的生活状态在一线城市流行一点，在二三线城市还不够明显，2013年中国的独居人口达14.6%，其中单身男女近2亿。
- 年轻用户更愿意为颜值高的房子额外付溢价
还有一个变化趋势，过去很多人装修是“中华田园风”，但是随着苹果公司对简约审美观的推进，大家对什么是美的房子有了新的标准。房间长得好看，越来越重要，更多年轻人为好看的房子付溢价。
2居住领域有什么没变？
- 用户对居住品质的需求一直没有变
其中没有变的一定是用户对于品质的需求。目前的在线中介无法解决房源真实性的问题，没有建立起实时的库存管理系统，租房无法像住酒店一样实现快速的从订到退。在生活中很多重金额低频次的服务中，决定是否能够成交，很多时候不是因为对方比你更懂这个东西，而是在于对方提供的服务，或者说对方与你进行对接的这个人，是不是能够与你建立足够的信任，而这种信任往往是来自日常的积累的。
目前居住行业的金字塔的最底层是分散式的二房东，中间是能提供标准化服务的服务商，金字塔顶端是服务那些小众的、对居住空间有更高要求的用户。
3居住行业还有很多痛点没有被解决
居住行业还有若干问题没有解决，这也是细分品类突围的机会。我们拿日本举例，日本是一个房地产泡沫在20年前就破灭的国家，他们在居住领域做了很多细分品类的尝试，比如说针对女性用户的房屋，针对老年人和睡眠不好者的房屋，开发优质隔音地板等；第二，基于多年的数据做出了更多的管理风险的金融创新，比如说日本的大东建托提供一种保险，业主每年掏出4%的房租买这个保险，就能获得空租期90%房租。
4在目前的青年公寓市场中我们看好两类机会
1、直控式的高品质公寓：直控式的公寓因为要考虑公司化运营，通常装修风格不会有太大差异，通常会有三到四个类别的大套餐，这里面还有10-20个小套餐。这种业态的核心其实不是装修的风格，更重要的是稳定服务的保障。
2、小而美的房屋资产服务商：这个平台会解决两个问题，最基础的是服务质量，确保房源都是真实的，已经租出去的房源及时下线，订房便利，有标准化的物业服务，有品质的居住环境；二是颜值高、有文化、有情怀。受众为一小簇特定人群，或者高端人群。通过公开的交易市场实现物业增值的兑现、退出或转让的同时，不影响租住的品质。
